Cercada por área verde e servida de bons restaurantes, comércio e lazer, a Vila Nova Conceição, um dos endereços mais cobiçados de São Paulo, agora está ainda mais disputada. Há apenas dez empreendimentos com imóveis novos disponíveis no bairro, sendo que nove deles de alto ou altíssimo padrão.

Segundo um estudo da imobiliária Coelho da Fonseca, 92% dos imóveis de luxo, com mais de 170 m², lançados no bairro entre dezembro de 2010 e setembro deste ano, foram vendidos. É um desempenho melhor do que o dos bairros vizinhos Moema, Jardins, Ibirapuera, Itaim e Vila Olímpia.

"O preço médio do metro quadrado na cidade gira em torno de R$ 9.000. Na Vila Nova Conceição, pode chegar a R$ 35 mil", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato imobiliário).

"As pessoas querem morar lá. Não por acaso, o bairro é constantemente apontado como o metro quadrado mais caro da cidade de São Paulo."

	Raquel Cunha/Folhapress
	Varanda de apartamento do edifício Exact Vila Nova

Petrucci lembra que a verticalização da Vila Nova Conceição começou na década de 1980 e, apesar de ter atraído muitos moradores desde então, o bairro ainda é relativamente seguro e as ruas ainda têm boa circulação -itens que o tornam mais procurado.

Saindo do Ibirapuera, pela avenida República do Líbano, que margeia o parque, ruas tranquilas e arborizadas, a maioria com guaritas de segurança particular, formam um caminho verde até a praça Pereira Coutinho, ponto de encontro de moradores da Vila Nova, onde crianças brincam e idosos conversam à sombra.

"Você está próximo à maior área de lazer da cidade, esquece um pouco a visão dos prédios", diz Igor Freire, diretor da imobiliária Lello.

"Por lá, é fácil encontrar imóveis de 600 m², normalmente um por andar. Como o terreno para construir é escasso, ele é bem aproveitado pelas construtoras, e os apartamentos seguem esse padrão."

Ele avalia também que a menor oferta de imóveis novos no bairro ajudou a valorizar ruas próximas em Moema, Itaim e Vila Olímpia.

No Exact Vila Nova, da incorporadora Zabo e que fica mais próximo a Moema, uma unidade de dois quartos, custa, em média, R$ 1,2 milhão, segundo pesquisa da consultoria Geoimovel, que lista imóveis ofertados nos últimos cinco anos.

Para quem quer gastar menos, o imóvel novo mais em conta no bairro fica no Helbor Nun Vila Nova. O estúdio tem 39 m² e custa, em média, R$ 594,6 mil.

SHOPPING DE LUXO GERA VALORIZAÇÃO

A inauguração dos shoppings de alto padrão Vila Olímpia e JK Iguatemi, o primeiro em 2009 e o segundo em 2012, fez os imóveis da região darem um salto.

Segundo dados da imobiliária Brasil Brokers, que fez um levantamento sobre a Vila Olímpia, o preço do metro quadrado no bairro passou da média de R$ 4.050 (entre 2004 e 2009) para R$ 13.975 (entre 2010 e 2015), uma valorização de 245%.

O levantamento também mostrou que, em 2010, houve um boom de lançamentos: foram ofertadas 2.675 unidades, 27% do total até 2015.

Segundo Michel Cutait, especialista em shopping center e varejo e diretor da consultoria Make it Work, o nome que se dá a essa valorização é gentrificação. "Um determinado elemento urbano, quando instalado, gera repercussão tão grande que melhora o próprio entorno", afirma.

Para ele, não por acaso os bairros entre o Morumbi e a Vila Olímpia, nas zonas nobres da capital, concentram esses shoppings de alto padrão, como Cidade Jardim, Iguatemi, Morumbi e Ibirapuera -os dois primeiros considerados de luxo.

"A região sul começou a ser construída há 40 anos. Quando os shoppings Iguatemi e o Morumbi nasceram, não existia nada. Eles foram estimuladores e trouxeram valor para a área", diz.

Com o passar dos anos, a região se tornou mais populosa e outros shoppings surgiram para atender essas novas demandas. Hoje, no shopping Cidade Jardim estão instaladas lojas de grifes luxuosas como Hermès, Chanel, Prada, Louis Vuitton e Gucci.

CENTRO DE COMPRAS

Instalado em Moema há quase 40 anos, o shopping Ibirapuera acompanhou o crescimento da região, segundo conta Ricardo Portela, gerente de marketing.

"Quando o centro comercial foi inaugurado, se iniciou um crescimento aos poucos. Começaram a se instalar modernos prédios residenciais e comerciais, redes de varejo, hotéis, concessionárias etc."

Com o shopping Vila Olímpia foi parecido. O projeto visava suprir às necessidades dos moradores que optaram pela região para ficar perto do trabalho, mas sentiam falta de opções de entretenimento, varejo e serviços. Hoje são 191 lojas, sete salas de cinema (duas em formato premium), boliche e teatro.

Para se instalar em uma região, no entanto, os empreendedores do setor precisam oferecer contrapartidas à cidade. "O shopping precisa melhorar o equipamento urbano. Em regiões que têm grande densidade, quando a prefeitura vai negociar o projeto, exige uma contrapartida que, quando não é ambiental, pode ser uma solução de trânsito", diz Cutait.

É o caso do JK Iguatemi, que teve que fazer uma obra para melhorar o tráfego na região da avenida Presidente Juscelino Kubitschek.