Um dos bairros mais arborizados de São Paulo, o Morumbi (na zona oeste da cidade) tem boas oportunidades de negócio para quem deseja encontrar apartamentos novos ou usados.

Os preços estão entre 10% e 20% mais baixos –mas os descontos podem chegar a até 30% em áreas mais distantes do miolo da região, como Vila Sônia e Vila Andrade. Corretores, imobiliárias e construtoras não entregam o valor final de suas tabelas, mas admitem que as negociações estão mais flexíveis.

"O Morumbi é sinônimo de luxo, mas é também um dos lugares mais democráticos. De 42 m² a 700 m², é possível encontrar imóveis para todos os bolsos, com preços que variam de R$ 5.000 a R$ 10 mil o metro quadrado", diz Eduardo Leite, diretor de incorporação da Cyrela.

O preço médio do metro quadrado no distrito é de R$ 9.970, segundo dados atualizados da consultoria Geoimovel. O bairro do Vila Progredidor é o mais caro, com o preço de R$12.740/m².

Leite, porém, afirma que o mercado passa por um momento de "reequilíbrio" nos preços. Isso porque das 782 unidades residenciais lançadas no distrito do Morumbi nos últimos cinco anos, um quinto está disponível, segundo a Geoimovel.

Os dados se referem aos bairros Jardim Panorama, Morumbi, Paraisópolis, Real Parque e Vila Progredior, que compõem o distrito.

A maior parte das novas unidades não é de luxo —tem de um a dois dormitórios. Mas apartamentos maiores, com mais de 80 m², também estão à venda. Segundo dados da Abyara Brasil Brokers, a partir de informações do mercado, 37% das unidades lançadas entre 2012 e 2016 ainda podem ser adquiridas.

Quem ganha com isso é o comprador, afirma Fabio Cataldi, diretor de desenvolvimento da imobiliária. "A oferta maior gera promoções."

"Quem ditava as regras há três anos era o vendedor. Esse poder agora está nas mãos do comprador", acredita Igor Freire, diretor de vendas da Lello Imóveis.

PLANO DIRETOR

No mercado de usados, as imobiliárias também aplicam descontos maiores.

"Há apartamentos de 300 m², com quatro suítes e valor de mercado de R$ 1,8 milhão. Mas quem oferecer R$ 1,3 milhão leva. O condomínio na faixa de R$ 5.000 ajuda a empurrar o preço de venda para baixo", diz Manoel Ribeiro, delegado do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) para a região do Morumbi. E completa: "Por R$ 1.000 dá para alugar um imóvel enorme."

Construídos em terrenos amplos, os prédios do Morumbi são conhecidos por serem verdadeiros "condomínios-clubes", com serviços e espaço de lazer que vão de varandas gourmet a áreas para cães e gatos se exercitarem.

Mas a mudança no Plano Diretor da cidade pode transformar esse cenário. A nova regra limita a possibilidade de empreendimentos que tenham área construída maior que o terreno e restringe a altura dos edifícios a oito andares. O plano anterior permitia a construção de duas vezes a área do terreno e não determinava limite de altura.

"Os apartamentos previstos para este ano e para o ano que vem também terão preço mais competitivo, porque foram aprovados nas regras antigas e não sofrerão impacto do novo Plano Diretor", diz Flávia Matos, diretora de Marketing da Exto.

A tendência é de impacto de ao menos 10% nos preços de venda de futuros apartamentos, segundo a incorporadora.